Wasser nach Ihren Arbeiten
PV-Montage, Dachdurchdringung, Balkonabdichtung – kurz danach ist es unten nass. War es Ihre Durchdringung oder der 17 Jahre alte Altanschluss daneben?
Für Handwerks- & Sanierungsbetriebe
„Zu Unrecht für einen Schaden in der Haftung?“
Nach Ihren Arbeiten wird ein Schaden gemeldet – Wasser, Schimmel, Risse – und die Forderung landet bei Ihnen oder Ihrer Betriebshaftpflicht. Ich prüfe technisch, ob Ihre Leistung als Ursache überhaupt in Frage kommt: am Bauteil, entlang der Zeitschiene und im Abgleich mit Herstellervorgaben und anerkannten Regeln der Technik. Als Bauträger und Generalunternehmer kenne ich Ausführung, Schnittstellen und Gewährleistungsstreit aus eigener Verantwortung – von beiden Seiten des Tisches.
Typische Vorwürfe
Dach / Abdichtung
Schimmelsanierung
Folgegewerk
Gewährleistung
Haftpflicht
Überhöhte Forderung
Womit Betriebe zu mir kommen
Die Forderung kommt vom Bauherrn, vom Generalunternehmer, von der Hausverwaltung oder über einen Regressanspruch des Gebäudeversicherers. Die technische Frage ist immer dieselbe: Kann Ihre Leistung diesen Schaden verursacht haben – oder lag es woanders?
Der Schimmel ist wieder da
Sie haben saniert, Monate später kehrt der Befall zurück. Lag es an der Ausführung – oder wurde die Feuchteursache nie behoben, weil sie nicht Ihr Auftrag war?
Risse, Hohllagen, Fliesenbruch
Nach Ihrer Montage reißen Fliesen oder Putz. Ihre Bohrung – oder ein Kleberbett, das schon vorher hohl lag? Das entscheidet sich nur am Bauteil.
Vorwurf Jahre nach der Abnahme
Vier mängelfreie Abnahmen, dann ein Schaden im fünften Jahr. Regelwerk, Bauteilbewegung und Abdichtungsdefizite anderer Gewerke sind oft die Erklärung.
Sekundärkontamination
Nach der Schimmelsanierung sind Räume belastet, die vorher nicht betroffen waren. Ein Vorwurf, der ohne Abschottungskonzept und Freimessung schwer zu entkräften ist.
Der Schaden stimmt – die Höhe nicht
Ihre Leistung war ursächlich, aber statt weniger Fliesen wird der Treppenrückbau gefordert. Ich grenze den tatsächlich schadenbedingten Umfang zum Zeitwert ab.
Wie ich technisch prüfe
Drei Werkzeuge, mit denen ein Pauschalvorwurf konkret wird
Dieselbe Prüfung, die eine unberechtigte Forderung entkräftet, bestätigt eine berechtigte. Das Ergebnis richtet sich nach dem Befund – auch wenn Sie mich beauftragen.
01 / BauteilöffnungWas liegt tatsächlich unter der Oberfläche?
Kleinteilige Öffnung am Schadenbild: Kleberbett, Abdichtungslagen, Dampfsperre, Anschlüsse. Fotodokumentiert, mit Schichtdicken- und Feuchtemessung. Was Vorarbeiter und Gegengutachter „beschreiben“, zählt weniger als das, was sich zeigt.
02 / ZeitschieneWas war wann – vor oder nach Ihren Arbeiten?
Gerüststellung, Arbeitsbeginn, Wetter, Schadenmeldung, Zeugenaussagen, ältere Feuchteflecken, Trocknungsprotokolle: Die Rekonstruktion entscheidet oft, ob ein Altschaden Ihnen nur zeitlich zugeordnet wurde.
03 / Regelwerks-AbgleichWar die Ausführung regelkonform?
Herstellervorgaben, Datenblätter, Zulassungen, Fachregeln und die anerkannten Regeln der Technik zum Ausführungszeitpunkt – nicht die Erwartung des Anspruchstellers. Beispiel: Ein häusliches Bad ist kein Feuchtraum im Sinne der Regelwerke.
Ergänzend, wo es passt: Auswertung fremder Leckageortungen und Laboranalysen, Plausibilitätsrechnungen (passt die Wassermenge zum behaupteten Leck?) und optische Bauforensik bei zweifelhaften Fotobelegen.
Benötigte Unterlagen
Was der Betrieb liefern muss
Ihre Entlastung steht und fällt mit Ihrer eigenen Dokumentation. Was Sie davon haben, schicken Sie mir vor dem Erstgespräch – was fehlt, besprechen wir.
- Auftrag und Leistungsbeschreibung: Angebot, Vertrag, Bauzeitenplan – was genau war beauftragt, was ausdrücklich nicht?
- Aufmaß und Rechnungen: Ihre Abrechnung mit Positionen und Mengen; bei Streit um die Höhe auch die Rechnungen der Gegenseite
- Lieferscheine und Datenblätter der eingesetzten Produkte (Kleber, Abdichtung, Platten, Dämmung) – belegt Material und Verarbeitungsvorgaben
- Fotos vor, während und nach der Ausführung – mit Datum; auch Handyfotos vom Untergrund, von Anschlüssen und vom Vorzustand
- Bautagebuch, Regieberichte, Stundenzettel: Wer war wann auf der Baustelle, welches Wetter, welche Behinderungen?
- Abnahmeprotokolle, Bedenkenanzeigen, Mängelrügen und der gesamte Schriftverkehr zum Vorwurf
- Fremdgutachten, Leckageortung, Laboranalysen der Gegenseite – oft der stärkste Entlastungsbeweis, wenn man ihn richtig liest
- Schadenmeldung an Ihre Betriebshaftpflicht (Datum, Schadennummer) – die Abstimmung mit dem Versicherer klären wir vorab
Was Sie erhalten
- Kostenfreie Ersteinschätzung (ca. 15 Minuten): ob und wie sich Ihre Leistung technisch abgrenzen lässt – und ob sich ein Gutachten lohnt
- Technische Stellungnahme oder Gutachten: Befund, Zeitschiene, Regelwerks-Abgleich, Abgrenzung Ihrer Leistung von Vorschäden und anderen Gewerken
- Fotodokumentation und Messprotokolle aus Ortstermin und Bauteilöffnung – als Beweissicherung, bevor saniert wird
- Bei berechtigtem Vorwurf: der tatsächlich schadenbedingte Umfang zum Zeitwert statt der Maximalforderung
Aufgebaut für Betriebshaftpflicht, Anwalt und Gegenseite – prüffähig und ohne Übersetzungsbedarf. Zeitplan: nenne ich Ihnen im Erstgespräch, abhängig von Zugang, Öffnungen und Laborbedarf.
Haftungsfalle Schimmelsanierung
Sekundärkontamination und das Schwarz-Weiß-Prinzip
Der häufigste Vorwurf gegen Schimmelsanierer betrifft nicht den sanierten Raum – sondern die Räume daneben.
Werden befallene Bauteile ohne wirksame Abschottung, Unterdruckhaltung und Schleuse ausgebaut, verteilen sich Sporen und Bruchstücke in bislang unbelastete Bereiche. Diese Sekundärkontamination ist ein eigener Schaden – und der wird dem Sanierer zugeordnet, nicht dem ursprünglichen Feuchteschaden. Das Schwarz-Weiß-Prinzip (strikte Trennung von belastetem und unbelastetem Bereich, Personen- und Materialschleuse, Entsorgungsweg, Feinreinigung) ist deshalb keine Formalie, sondern Ihre Haftungsgrenze.
- Abschottungs- und Arbeitsschutzkonzept vor Beginn schriftlich festhalten und fotografieren
- Ausgangszustand der angrenzenden Räume dokumentieren – sonst lässt sich eine „neue“ Belastung nicht widerlegen
- Feuchteursache klar vom Sanierungsauftrag trennen: Was nicht beauftragt war, kann Ihnen später nicht als Fehlstelle angelastet werden – wenn es dokumentiert ist
- Abschluss nicht mit Sichtkontrolle, sondern mit unabhängiger Erfolgskontrolle
Ihr Schutz: Erfolgskontrolle / Freimessung
Nach Abschluss der Sanierung prüfe ich unabhängig, ob das Sanierungsziel erreicht ist: Sichtprüfung der sanierten Bauteile, Materialfeuchte, bei Bedarf Luftkeim- oder Oberflächenproben in Zusammenarbeit mit einem Fachlabor. Das Protokoll dokumentiert den Zustand bei Übergabe – für Auftraggeber, Verwaltung und Versicherer.
Das Protokoll grenzt den technisch festgestellten Sanierungsumfang ab: Kommt der Schimmel später zurück, ist belegt, in welchem Zustand Sie übergeben haben. Rechtliche Haftungsfragen beurteilt Ihr Anwalt.
Angebot nach kostenfreiem Erstgespräch – abhängig von Fläche, Probenumfang und Laborbedarf. Auch als feste Vereinbarung für alle Ihre Sanierungsobjekte möglich.
Wer macht was
Gutachter, Betriebshaftpflicht, Anwalt
Bau-Sachverständiger (ich)
Liefert den technischen Befund: Ursache, Zeitschiene, Regelkonformität, schadenbedingter Umfang. Gutachterlich unabhängig im jeweiligen SVB-Mandat – das Ergebnis kann auch zulasten des Auftraggebers ausfallen. Im jeweiligen SVB-Mandat erbringe ich keine Sanierungsleistungen, vermittle keine Aufträge und habe kein wirtschaftliches Interesse am Sanierungsumfang.
Ihre Betriebshaftpflicht
Prüft Deckung und wehrt unberechtigte Ansprüche ab; sie beauftragt bei Bedarf eigene Sachverständige. Mein Gutachten ergänzt das – ob als Parteigutachten oder in Abstimmung mit dem Versicherer, klären wir vor Beginn. Deckungsfragen beantworte ich nicht.
Anwalt
Bewertet Gewährleistung, Verjährung, Beweislast und Mitverschulden und führt die Auseinandersetzung. Mein Befund ist dafür die technische Grundlage; über die Schadenhöhe entscheidet im Streit das Sachverständigenverfahren oder das Gericht.
Aus der Praxis
Betriebshaftpflicht · Klinikdach, Leipzig
Betriebshaftpflicht · Holzbau-MFH, Aktenlage
Bauleistung · Neubau, Aktenlage
Drei Fälle, in denen Betriebe zu Unrecht in der Haftung standen
Anonymisiert, am Befund hergeleitet. Jeder Fall ist anders – vergangene Ergebnisse sind kein Versprechen.
Wasserschaden nach PV-Montage: Die Zeitschiene entlastete den Betrieb
Rund 60.000 € Forderung gegen den Montagebetrieb. Die Dachhaut war 17 Jahre alt, Feuchteflecken gab es schon vor Arbeitsbeginn, und sämtliche georteten Leckagen lagen an Altanschlüssen – keine einzige im Bereich der PV-Montage.
Fall lesen →Badfliesen-Risse in 10 Wohnungen: Trockenbauer am Pranger
Jahre nach vier mängelfreien Abnahmen sollten „falsche“ nicht-imprägnierte Gipskartonplatten schuld sein. Häusliche Bäder sind keine Feuchträume im Sinne der Regelwerke; die Fotos früherer Öffnungen zeigten Bauteilbewegungen und Abdichtungsdefizite anderer Gewerke.
Fall lesen →Haustür: zweiter Komplett-Tausch für 6.353 €?
Nach einem regulierten Kratzerschaden sollte dieselbe Tür erneut komplett getauscht werden – „undicht ohne Einbau- oder Materialfehler“. Technisch nicht nachvollziehbar, zudem war eine höherwertige Tür angeboten. Ergebnis: Erfüllungsschaden des Herstellers, kein versicherter Bauleistungsschaden.
Fall lesen →
Kosten
Festangebot statt offener Stundenzettel
- Ersteinschätzung: kostenfrei, ca. 15 Minuten – Sie wissen danach, ob sich der Aufwand lohnt
- Erstbegehung mit Kurzprotokoll (max. 1 Std. vor Ort, Leipzig + 20 km): 490 € brutto, Festpreis – Beweissicherung, bevor die Gegenseite saniert
- Stellungnahme oder Gutachten: Festangebot nach der Ersteinschätzung, abhängig von Öffnungen, Aktenumfang und Laborbedarf
- Erfolgskontrolle / Freimessung: Angebot nach kostenfreiem Erstgespräch
Ob Ihre Betriebshaftpflicht die Gutachterkosten übernimmt, hängt von Ihrem Vertrag und der Abstimmung mit dem Versicherer ab – das klären Sie vorab mit ihm, ich liefere dafür Umfang und Angebot.
Warnzeichen: Jetzt sichern, nicht abwarten
- Die Gegenseite hat einen Sanierungstermin angesetzt – danach ist der Befund weg
- Sie sollen ein „Anerkenntnis“ unterschreiben oder haben sich telefonisch bereits als Verursacher bezeichnet
- Das Fremdgutachten beschreibt Ihre Ausführung, ohne dass jemand geöffnet hat
- Die Forderung enthält Aufwertungen, Rückbau oder Positionen weit über Ihrem eigenen Aufmaß
- Der Schaden wurde am ersten Arbeitstag gemeldet – oder Jahre nach mängelfreier Abnahme
Trifft eines davon zu: Schaden Ihrer Haftpflicht melden, nichts anerkennen, Befund sichern lassen. Rechtliche Schritte mit dem Anwalt abstimmen.
Häufige Fragen
Was Betriebe mich vor dem Erstgespräch fragen
Meine Haftpflicht schickt doch ihren eigenen Gutachter – wozu noch einer?
Der Versicherer prüft in seinem Interesse: Deckung und Abwehr. Das deckt sich oft mit Ihrem, aber nicht immer – etwa wenn eine Regulierung „aus Kulanz“ Ihre Gewährleistung berührt oder Ihr Ruf beim Auftraggeber auf dem Spiel steht. Ein eigener Sachverständiger sichert den Befund frühzeitig, auch wenn die Versicherung noch prüft. Die Abstimmung mit Ihrem Versicherer klären wir, bevor ich tätig werde.
Der Bauherr will sofort sanieren lassen. Kann ich das stoppen?
Verhindern nicht – aber Sie können den Zustand vor der Sanierung sichern lassen. Eine kurzfristige Erstbegehung mit Fotodokumentation und Messung hält fest, was später nicht mehr sichtbar ist. Ob darüber hinaus ein selbstständiges Beweisverfahren sinnvoll ist, entscheidet Ihr Anwalt.
Ich habe am Telefon schon gesagt, das könnte von uns kommen. Ist das jetzt entschieden?
Technisch nicht. Eine Vermutung ist kein Nachweis – im Fall des nassen Rohbau-Estrichs hatte sich der Heizungsbauer sogar selbst als Verursacher bezeichnet, die Wasseranalyse der Gegenseite entlastete ihn trotzdem. Was eine solche Aussage rechtlich bedeutet, klären Sie mit Ihrem Anwalt; ich kläre, was das Bauteil sagt.
Was, wenn die Prüfung ergibt, dass wir den Fehler tatsächlich gemacht haben?
Dann steht das im Gutachten – ich bewerte unabhängig, auch gegen meinen Auftraggeber. Ihr Nutzen liegt dann in der Abgrenzung: der tatsächlich schadenbedingte Umfang zum Zeitwert statt der Maximalforderung, Trennung von Vorschäden, Sowieso-Kosten und Aufwertungen. Im Fliesenfall blieben von 80.968 € am Ende 800 € technisch begründbar.
Muss ich als Schimmelsanierer eine Freimessung anbieten?
Vorgeschrieben ist sie in vielen Fällen nicht; als Nachweis des Sanierungserfolgs empfiehlt sie der Schimmelleitfaden des Umweltbundesamtes bei größeren Sanierungen. Für Sie ist die unabhängige Erfolgskontrolle vor allem Absicherung: Sie dokumentiert den Übergabezustand, bevor der Auftraggeber wieder einzieht – und trennt Ihre Leistung von dem, was danach passiert.
Arbeiten Sie auch für die Gegenseite?
Ja – Eigentümer, Verwaltungen und Versicherer beauftragen mich genauso wie Betriebe, und die Standards sind dieselben. Genau das macht ein Gutachten belastbar: Es hält, weil es nicht für eine Seite geschrieben ist. In laufenden Verfahren prüfe ich vor Annahme, ob ein Interessenkonflikt besteht.
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Zum Weiterlesen
Schaden gemeldet bekommen? Kostenfreie Ersteinschätzung (ca. 15 Minuten)
Schildern Sie mir den Vorwurf mit Fotos, Auftrag und Schriftverkehr – Sie erhalten eine Einschätzung, ob und wie sich Ihre Leistung technisch abgrenzen lässt, und ein Festangebot für den nächsten Schritt. Telefonisch unter 0177 6222172 oder per Formular.