Altbau & Gründerzeit
Keller, Balkendecken, Dachstuhl, alte Leitungen: viel Substanz, viele Stellen, an denen Feuchte und Alter zusammenkommen.
Bauen & Beratung
Hauskaufberatung Leipzig: Bauzustand prüfen vor dem Kauf.
Frische Farbe, neuer Laminat, aufgeräumter Keller – eine Besichtigung zeigt, was gezeigt werden soll. Ich gehe mit Ihnen durchs Haus, prüfe Feuchte, Dach, Keller, Fassade, Fenster und Risse mit Messtechnik und ordne Ihnen vor Ort ein, in welchem erkennbaren baulichen Zustand sich das Objekt befindet und wo weiterer Prüfbedarf besteht. Als Bauträger habe ich selbst Häuser geplant, gebaut und verkauft – ich weiß, wo man hinsehen muss.
490 € Festpreis – bis 1 Std. vor Ort (Leipzig + 20 km) + Messtechnik + schriftliches Kurzprotokoll mit Fotos und Prioritäten.
Marcel Gläser, M.Sc. · Bau-Sachverständiger · zuletzt fachlich aktualisiert: 05.09.2026
Ihr Sachverständiger: Marcel Gläser, M.Sc.
TÜV-Sachverständiger Schimmelpilzschäden & WDVS · 15+ Jahre Bauträger – Planung, Ausführung, Bauherr aus eigener Erfahrung
0177 6222172
Vor der Entscheidung
Das beschäftigt Käufer vor der Unterschrift
Was steckt hinter der Oberfläche?
Ich messe Feuchte statt Farbe anzusehen und schaue dorthin, wo bei Besichtigungen selten jemand hinschaut: Keller, Dachboden, Anschlüsse.
Welche Kosten kommen auf mich zu?
Ich benenne die erforderlichen Maßnahmen und deren Priorität: sofort, in den nächsten Jahren, irgendwann. Eine belastbare Kostenermittlung ist nicht Bestandteil der 490-€-Erstbegehung; sie kann bei Bedarf auf Grundlage konkreter Maßnahmen oder Angebote gesondert beauftragt werden – als Festangebot „Sanierungsbedarf und Kostenrahmen“ oder „Prüfung vorhandener Handwerkerangebote“ (Kosten & Honorar).
Ist der Preis angemessen?
Den Marktwert bewerte ich nicht. Sie erhalten aber eine technisch nachvollziehbare Dokumentation des Bauzustands, die Sie auch in Gesprächen mit Verkäufer, Makler oder Finanzierungspartner verwenden können.
Was die Kaufbegleitung leistet – und was nicht
Ich bewerte den Bauzustand, nicht den Marktwert.
Eine Hauskaufberatung ist kein Verkehrswertgutachten. Sie beantwortet eine andere Frage: nicht „Was ist das Haus wert?“, sondern „In welchem Zustand ist es, und was kommt auf mich zu?“
Das leiste ichBauzustand am Objekt
Zerstörungsfreie Prüfung der Bausubstanz mit Messtechnik, Einordnung der Befunde nach Ursache und Dringlichkeit, mündliche Einschätzung vor Ort, auf Wunsch Kurzprotokoll oder Gutachten.
Das leiste ich nichtMarktwert & Finanzierung
Verkehrswert, Vergleichspreise, Beleihungswert – das ist die Aufgabe eines Immobilienbewerters oder Ihrer Bank. Ich liefere ihnen den Zustand als Eingangsgröße.
Das leiste ich nichtRecht & Vertrag
Kaufvertrag, Haftungsausschluss, Gewährleistung beim Bestandskauf – das bewertet Ihr Anwalt oder Notar. Meine Dokumentation ist dafür die technische Grundlage.
Ich bin unabhängig: kein Makler, keine Vermittlung, keine Sanierungsfirma im Hintergrund. Mein Ergebnis kann auch lauten: „Das Haus ist in Ordnung.“
Grenzen der Untersuchung
Was eine Kaufberatung nicht vollständig beurteilen kann
Geprüft werden zugängliche und ohne Eingriff untersuchbare Bereiche. Verdeckte Bauteile, nicht zugängliche Dächer/Keller, Leitungen innerhalb von Konstruktionen sowie technische Anlagen können bei einer normalen Kaufberatung nicht vollständig beurteilt werden. Bauteilöffnungen oder Fachprüfungen durch Elektriker, Heizungsbauer, Statiker, Schadstofflabor oder Baugrundgutachter werden bei konkretem Verdacht gesondert empfohlen.
Wann sinnvoll
Typische Kaufsituationen
Einfamilienhaus der 60er–90er
Wärmebrücken, erste Sanierungswellen, Flachdächer, WDVS aus der ersten Generation – die Details entscheiden.
„Frisch saniert“
Neue Oberflächen sagen nichts über das, was darunter liegt. Gerade hier lohnt der Blick auf Anschlüsse, Feuchte und Nachweise.
Feuchte- oder Schimmelgeruch bei der Besichtigung
Muffiger Keller, beschlagene Fenster, Stockflecken hinter Möbeln: Hier geht es um die Ursache, nicht um den Fleck.
Eigentumswohnung
Bei Eigentumswohnungen berücksichtige ich – soweit zugänglich und anhand der vorliegenden Unterlagen beurteilbar – auch technisch relevante Teile des Gemeinschaftseigentums. Protokolle und Unterlagen zu beschlossenen oder geplanten Instandhaltungen können wichtige Hinweise liefern; eine rechtliche oder wirtschaftliche Prüfung der WEG-Unterlagen ist nicht Bestandteil der bautechnischen Kaufberatung.
Zweitbesichtigung vor dem Notartermin
Sie haben sich fast entschieden – und wollen vor der Unterschrift Gewissheit über die Punkte, die Ihnen aufgefallen sind.
Was ich konkret untersuche
Vom Keller bis zum Dach – zerstörungsfrei, mit Messtechnik
Ich öffne nichts, was mir nicht gehört. Materialfeuchte-Messung, Infrarot-Temperatur und Taupunkt (Testo 835-H1), Wärmebildkamera als orientierendes Screening auffälliger Oberflächentemperaturen und Wärmebrücken – Verdachtsbereiche auf Feuchte werden anschließend mit geeigneten Feuchtemessverfahren überprüft – und bei zugänglichen Hohlräumen Video-Endoskopie reichen für eine belastbare erste Einschätzung meist aus.
Feuchte: Materialfeuchte an Sockel, Kellerwänden, Bädern, Fensterlaibungen; Salzausblühungen, Putzabplatzungen, Geruch
Keller: Abdichtung, Lichtschächte, Rückstau, Wand-Boden-Übergang, Nutzbarkeit als Lager- oder Wohnraum
Dach & Dachstuhl: Eindeckung, Anschlüsse, Holzzustand, Feuchtespuren, Dämmung und Dampfbremse soweit einsehbar
Fassade & WDVS: Risse, Algen, Sockelabschluss, Fensteranschlüsse, Hohlstellen, Alter und Aufbau der Dämmung
Fenster & Türen: Alter, Dichtungen, Beschlagfunktion, Anschlüsse, Kondensat- und Schimmelspuren an Laibungen
Risse: Verlauf, Breite, Alter – Setzung, Alterung oder Bauteilbewegung? Einordnung, ob Beobachtung oder Handlung nötig ist
Wärmebrücken: Wärmebildkamera als orientierendes Screening auffälliger Oberflächentemperaturen und Wärmebrücken bei geeigneter Witterung; Verdachtsbereiche auf Feuchte werden anschließend mit geeigneten Feuchtemessverfahren überprüft
Haustechnik (Sichtprüfung): Heizung, Warmwasser, Elektroverteilung, Leitungsmaterial, Abwasser – Alter, Zustand, fehlende Nachweise
Bäder: sichtbare Abdichtungs- und Anschlussdetails, Fugen, Feuchteindikationen im Bereich angrenzender Bauteile sowie Lüftungsmöglichkeit
Balkone, Terrassen, Außenanlagen: Abdichtung, Gefälle, Anschlüsse, Entwässerung vom Haus weg
Unterlagen: Baupläne, Baugenehmigung, Energieausweis, Schornsteinfeger, Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Rechnungen früherer Sanierungen
Hinweise auf Überdeckung: frische Farbe an einzelnen Stellen, neue Verkleidungen im Keller, verspachtelte Risse – Anlass für genaueres Hinsehen
Ablauf
So läuft die Kaufbegleitung
Unterlagen vorab
Exposé, Grundrisse, Baujahr, Energieausweis, was der Verkäufer an Sanierungsnachweisen hat. Ich sichte das vor dem Termin und weiß, wo ich hinschaue.
Begehung
Gemeinsam mit Ihnen, Raum für Raum, außen wie innen. Ich messe, fotografiere und erkläre, was ich sehe – Sie stellen Fragen, während wir vor dem Bauteil stehen.
Einschätzung vor Ort
Noch am Objekt: Was ist unkritisch, was muss beobachtet werden, was ist ein Kostentreiber? Sie gehen mit einer klaren Einordnung aus dem Termin.
Kurzprotokoll oder Gutachten
Das Kurzprotokoll fasst Befunde, Fotos und Prioritäten zusammen. Wer eine ausführliche Dokumentation für Bank, Verhandlung oder Sanierungsplanung braucht, erhält ein Gutachten als Festangebot.
Typische Dauer
Bis zu einer Stunde vor Ort – ohne feste Zusage
Eine Wohnung oder ein kompaktes Einfamilienhaus lässt sich in diesem Rahmen erfassen. Bei großen Objekten, mehreren Wohneinheiten oder schwer zugänglichen Bereichen nenne ich Ihnen im Erstgespräch den realistischen Zeitplan.
Typische Kostentreiber beim Altbau
Was beim Bestandskauf wirklich ins Geld geht
Keine Zahlen – die hängen vom Objekt ab. Aber eine klare Reihenfolge: Diese Themen sind erfahrungsgemäß die teuren, wenn sie übersehen werden.
Feuchter Keller & Abdichtung
Nachträgliche Außenabdichtung heißt Aufgraben. Innenabdichtung ohne geklärte Ursache heißt Folgeschäden. Beides ist aufwendig – und wird bei Besichtigungen gern als „Altbau-typisch“ abgetan.
Dach & Dachstuhl
Neueindeckung, geschädigte Sparren, fehlende Unterspannbahn, nachzurüstende Dämmung. Dachfenster und Anschlüsse sind die typischen Undichtigkeiten.
Fassade & WDVS-Sanierung
Bei älteren oder auffälligen WDVS muss zuerst geklärt werden, ob nur Beschichtung bzw. Oberputz betroffen sind oder ob Schäden bis in Armierung, Dämmstoff oder Anschlüsse reichen. Davon hängt ab, ob eine lokale Instandsetzung genügt oder eine weitergehende Sanierung erforderlich ist. Rissbildung, Algen und Hohlstellen sind Indikatoren, die ich als TÜV-Sachverständiger WDVS einordne.
Leitungen & Elektrik
Bei älteren Wasser-, Abwasser- und Elektroinstallationen können umfangreiche Erneuerungen erforderlich werden. Entscheidend sind Material, Alter, Zustand, vorhandene Nachweise und der geplante Modernisierungsstandard.
Heizung & Energie
Alter der Anlage, Energieträger, gesetzliche Anforderungen an Bestandsgebäude. Tiefer gehende Fragen – Sanierungsfahrplan, Förderung, Pflichten beim Eigentümerwechsel – beantwortet EnergiePlus Beratung.
Schimmel & Schadstoffe
Verdeckter Schimmel hinter Verkleidungen, in Balkendecken oder unter Belägen; Hinweise auf Asbest oder Holzschutzmittel in älteren Baujahren. Beides braucht Fachanalytik in Zusammenarbeit mit einem Fachlabor.
Warnzeichen-Checkliste
Worauf Sie bei der ersten Besichtigung selbst achten können
Noch ohne Sachverständigen: Diese Beobachtungen sind kein Urteil, aber ein Grund, genauer hinzusehen – oder mich mitzunehmen.
Geruch
Muffig oder modrig im Keller, im Bad oder hinter Schränken – trotz Lüften vor der Besichtigung? Feuchte riecht man oft, bevor man sie sieht.
Frische Farbe an einzelnen Stellen
Ein neu gestrichener Fleck in einer sonst unveränderten Wand, neue Sockelleisten nur in einem Raum, eine frisch verkleidete Kellerwand.
Salzränder, Blasen, abplatzender Putz
Typisch für aufsteigende oder eindringende Feuchte im Sockel- und Kellerbereich.
Dunkle Ecken an Außenwänden
Verfärbungen in Raumecken, an Fensterlaibungen oder hinter Möbeln an Außenwänden – Hinweis auf Wärmebrücken und Kondensat.
Risse mit Versatz oder Verlauf
Diagonale Risse über Fenstern, Risse mit Höhenversatz, Risse, die außen und innen an derselben Stelle liegen.
Wasserspuren am Dachboden
Verfärbte Sparren, Tropfspuren unter Kehlen, Kaminen und Dachfenstern, feuchte Dämmung.
Nasse Stellen an Balkon & Terrasse
Verfärbungen an der Unterseite von Balkonplatten, lose Fliesen, fehlendes Gefälle – die Abdichtung ist der Schwachpunkt.
Fehlende Unterlagen
Keine Pläne, kein Energieausweis, keine Rechnungen für die „neue Heizung“ oder das „neue Dach“: Was nicht belegt ist, muss geprüft werden.
Auffällig eilige Verkäufer
Kein Werturteil – aber wenn Besichtigungszeit knapp gehalten und der Keller „gerade nicht zugänglich“ ist, sollten Sie nachfragen.
Was Sie erhalten
Eine nachvollziehbare Dokumentation – vor und nach dem Kauf
Vor dem Kauf
Sachliche Grundlage für Verkäufer und Bank
Das Kurzprotokoll benennt Befunde mit Foto, Ort und Einordnung – ohne Dramatik, ohne Schätzpreise. Damit sprechen Sie mit Verkäufer, Makler oder Bank über Fakten: Welche Punkte sind offen, was sollte vor dem Kauf geklärt werden, was rechtfertigt ein Gespräch über den Preis. Ob und wie Sie verhandeln, bleibt Ihre Entscheidung.
Nach dem Kauf
Wenn der Mangel erst später auftaucht
Ist nach dem Kauf ein Mangel aufgetaucht, der bei der Besichtigung nicht erkennbar war, kläre ich in einer forensischen Befundaufnahme, ob der Mangel technisch bereits vor dem Kauf vorhanden gewesen sein dürfte und ob Hinweise auf eine frühere Überdeckung oder Bearbeitung bestehen. Ob daraus rechtlich ein arglistiges Verschweigen folgt, beurteilt Ihr Anwalt. Mehr auf Hauskauf & versteckte Mängel und im Ratgeber Versteckter Mangel beim Hauskauf.
Zustand feststellen
Ich dokumentiere, was ist – unabhängig davon, ob das für oder gegen den Kauf spricht.
Kosten beziffern & ausführen
Konkrete Angebote für Dach, Abdichtung oder Heizung holen Sie bei Fachbetrieben ein. Ich nenne Ihnen die Themen und die Reihenfolge, nicht die Zahlen – und vermittle keine Firmen.
Vertrag & Haftung
Haftungsausschluss, Beschaffenheitsvereinbarung, Rücktritt: Was aus den Befunden vertraglich folgt, klären Sie mit Anwalt oder Notar.
Aus der Praxis
Soll-Ist-Vergleich statt Vertrauen
Baubegleitung · EFH-Massivbau mit Generalunternehmer
„Mehr als Sie erhalten haben, werden Sie nicht bekommen.“
Bauherren zweifelten an der Ausführungsqualität, der Unternehmer verweigerte Lieferscheine. Der Abgleich am Bauteil gegen Statik und Wärmeschutznachweis zeigte andere Verbindungsmittel, Bauschaum als Lagerfuge und zu dünne Dämmung am Ringanker. Dieselbe Methode – Soll gegen Ist, am Bauteil statt auf dem Papier – wende ich bei der Kaufbegleitung an. Zum Fall →
Weitere Fälle
Nach Ausgangslage sortiert
Schimmel mit falschem Vorgutachten, feuchter Fertighauskeller, überhöhte Forderungen nach Wasserschäden – zehn anonymisierte Fälle mit Befunden und Ergebnis. Fälle für Eigentümer & Käufer →
Alle Fälle anonymisiert. Jedes Objekt ist anders – vergangene Ergebnisse sind kein Versprechen für künftige Fälle.
Honorar & nächster Schritt
Ein Einstiegspreis, sonst Festangebot
Erstbegehung mit Kurzprotokoll: 490 €
Festpreis, brutto, bis zu einer Stunde vor Ort (Leipzig + 20 km) – Begehung mit Messtechnik, mündliche Einschätzung und Kurzprotokoll mit Fotos und Prioritäten. Für die meisten Einfamilienhäuser und Wohnungen der passende Umfang.
Gutachten oder Mehraufwand: Festangebot
Ausführliches Gutachten, große Objekte, mehrere Termine, Laboranalytik in Zusammenarbeit mit einem Fachlabor – oder optional „Sanierungsbedarf und Kostenrahmen“ bzw. „Prüfung vorhandener Handwerkerangebote“ (nicht Teil der Erstbegehung). Nach der kostenfreien Ersteinschätzung (ca. 15 Minuten) erhalten Sie ein Festangebot. Details: Kosten & Honorar.
Leipzig, Halle, Sachsen-Anhalt, Dresden, Freiberg
Standorte Leipzig und Sayda/Erzgebirge. Kaufbegleitungen in Leipzig, Halle (Saale), Dresden, Chemnitz, Freiberg und im Umland – Anfahrt klären wir im Erstgespräch.
Häufige Fragen
Hauskaufberatung – kurz erklärt
Was unterscheidet die Hauskaufberatung von einem Wertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt, was die Immobilie am Markt wert ist. Ich ermittle, in welchem baulichen Zustand sie ist – und welche Baustellen auf Sie zukommen. Der Marktwert ist Sache eines Immobilienbewerters; der Bauzustand ist meine. Für eine Kaufentscheidung brauchen Sie oft beides, für die Frage „Kann ich das Haus kaufen, ohne eine Sanierung zu übersehen?“ zuerst den Zustand.
Wie lange dauert die Begehung?
Das hängt von Größe, Alter und Zugänglichkeit ab – Keller, Dachboden und Haustechnik brauchen Zeit. Die Erstbegehung mit Kurzprotokoll ist auf bis zu eine Stunde vor Ort ausgelegt (Leipzig + 20 km); für größere oder komplexere Objekte nenne ich Ihnen im Erstgespräch den realistischen Rahmen.
Kann ich mit dem Ergebnis den Kaufpreis drücken?
Sie bekommen von mir keine Verhandlungstaktik, sondern eine technisch nachvollziehbare Dokumentation des Bauzustands: dokumentierte Befunde, eingeordnet nach Dringlichkeit. Ob und wie Sie das in der Preisverhandlung einsetzen, entscheiden Sie – die Dokumentation können Sie auch in Gesprächen mit Verkäufer, Makler oder Finanzierungspartner verwenden.
Was, wenn der Verkäufer keine Prüfung zulässt?
Viele Verkäufer ermöglichen eine zweite Besichtigung mit Sachverständigem, sofern die Untersuchung zerstörungsfrei bleibt – ich öffne nichts, beschädige nichts und messe zerstörungsfrei. Wird eine vertiefte Prüfung nicht zugelassen, sollten Sie berücksichtigen, dass bestimmte offene Fragen vor dem Kauf nicht geklärt werden können.
Ich habe das Haus schon gekauft und jetzt einen Mangel entdeckt – helfen Sie auch dann?
Ja. Dann geht es um die Frage, ob der Mangel technisch bereits vor dem Kauf vorhanden gewesen sein dürfte und ob Hinweise auf eine frühere Überdeckung oder Bearbeitung bestehen. Das ist eine forensische Befundaufnahme, beschrieben auf der Seite Hauskauf & versteckte Mängel. Ob daraus rechtlich ein arglistiges Verschweigen oder eine Haftung des Verkäufers folgt, beurteilt Ihr Anwalt.
Untersuchen Sie auch Heizung und Elektrik?
Als Sichtprüfung: Alter, Zustand, offensichtliche Mängel, fehlende Nachweise. Eine Funktionsprüfung oder Messung der Anlagen gehört zum Fachbetrieb – ich sage Ihnen, wann Sie einen Heizungsbauer oder Elektriker zusätzlich hinzuziehen sollten. Zu Energiefragen, Sanierungsfahrplan und Förderung berate ich getrennt über EnergiePlus Beratung.
Was kostet die Hauskaufberatung?
Die Erstbegehung mit Kurzprotokoll kostet 490 € brutto zum Festpreis (bis zu einer Stunde vor Ort, Leipzig + 20 km, Messtechnik und schriftliches Kurzprotokoll inklusive). Eine belastbare Kostenermittlung ist darin nicht enthalten; sie kann als „Sanierungsbedarf und Kostenrahmen“ oder „Prüfung vorhandener Handwerkerangebote“ gesondert beauftragt werden. Dafür sowie für ein ausführliches Gutachten, Nachmessungen oder Objekte mit größerem Aufwand erhalten Sie nach der kostenfreien Ersteinschätzung (ca. 15 Minuten) ein Festangebot. Mehr unter Kosten & Honorar.
Kommen Sie auch nach Halle, Dresden oder ins Umland?
Ja. Ich bin von Leipzig und Sayda im Erzgebirge aus in Halle (Saale), Sachsen-Anhalt, Dresden, Freiberg, Chemnitz und dem übrigen Sachsen unterwegs. Anfahrt und Termin klären wir im Erstgespräch.
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Mangel oder Alterung – so ordnen Sie Risse ein.
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Fassade und Dämmung im Bestand beurteilen.
Kontakt
Kostenfreie Ersteinschätzung (ca. 15 Minuten)
Schicken Sie mir das Exposé, Baujahr und Ort und sagen Sie, wann die Besichtigung ansteht. Ich melde mich zurück, wir klären den Umfang – Erstbegehung zum Festpreis oder Festangebot – und stimmen den Termin ab.